日期：2010-09-28　09:48:22
      
      　　中国房地产业不仅面临着土地的所有权向使用权过度的尴尬，也同样面临着所有权内部分割的尴尬，更神奇的是在所有权和使用权之间还夹杂着一个权力，叫做规划权。
      　　在中国，神奇的土地可以被若干层地方政府层层转卖，或者变相转卖，或者各届政府逐届转卖，在巨大的商业利益面前都睁大了眼睛不甘示弱。可是土地的使用权在住房领域可是70年啊，至少也有50年啊，一旦卖出去理论上是不能马上收回的。但在中国，伟大的制度创新又一次发挥了它神奇的魅力，权力的发源地又创造出了土地的规划权。
      日期：2010-09-28　10:13:24
      
      　　比如，暴发户丙在江边风景秀丽的地方买了一块土地，买了200平方米的土地的使用权，作为宅基地，盖了一套别墅，当然整个过程是由村委会牵头开发的，土地是农村集体所有的宅基地，合理合法。当初丙花了100万元购置了这套别墅，现在这套别墅已经增值为500万元了。丙这套别墅附近有很多这样的别墅，不仅占据着风景秀丽的土地，而且占有着令人垂涎三尺的商业溢价。市一级的地方政府红眼了，他们开始挥舞着手中的权力大棒，他们要对土地重新规划，把这一大片土地规划成所谓公共性质的开发区用地，按照新的规划，这片土地上将会有学校、医院、商业中心、公园、当然还有成片的商品房。哈哈，地方政府的规划权是完全合理合法的没有争议，他们的新规划也完全可以得到上一级的省政府的批准，没有法律障碍。但冲突出现了，原来这块土地上的那几百户小别墅就得拆迁了，当然暴发户丙的小别墅也属于这拆迁之列。地方政府是讲理的，它可能给你设置了两个方案，其一，别墅拆掉后补偿你面积相同的商品房，当然，别墅的所有者们就会失去以前的小花园，就会失去田园诗意般的乡村的宁静，当然也会失去“面子”，所以，小别墅的主人们很难接受这个方案。其二，在离现有别墅几公里的地方，仍然是风景秀丽，但显然是更农村的地方补偿你更多的土地，比如说300平方米，甚至在给你点补偿款，让别墅的业主们搬迁走，显然，也很难被人接受。原因就是土地的使用权的贪婪在作怪。
      
      日期：2010-09-28　10:35:20
      
      　　当别墅由100万元涨到500万元时，土地的使用权甚至是不完全的土地使用权想独吞这400万元的商业溢价，是所有冲突的根源，笔者冷静的认为，这不符合逻辑。当然，拥有所有权的政府利用规划权来抢夺和分享那400万元的商业溢价，也显得很失体统，也为政府内部各个层次、上一届或下一届之间的利益分割留下了冲突的隐患。
      　　一言以蔽之，从权力的角度看，只要是土地存在着所有权和使用权的不完善的分割，中间还夹杂着规划权，那就意味着没有任何人会真正的拥有房子，因为土地都没有，皮之不存毛将焉附，那么回过来，清醒的问自己一句，中国人为什么要买房呢？
      日期：2010-09-28　12:23:26
      
      　　好了，我们清楚的看到了在中国，土地的所有权是最大的，规划权紧随其后，而土地的使用权则很狼狈，事实上处在一种被剥削和压迫的状态中。
      　　当房主甲在2000年时花了20万元人民币买了一套房子，到了2009年他的房子升值到了70万元人民币，这里的50万元的商业溢价被让给了房主甲，那就意味着土地的使用权增值了50万元，而我们清楚的知道，土地的所有权和规划权的增值和在一起是不会少于50万元人民币的。于是从逻辑上讲，在房地产业里，必然有巨大的泡沫，这个泡沫一定隐含在人民币的购买力上，但只要表面不戳穿它，美丽而又辉煌的泡沫就一直在那里闪耀着夺目的光彩。
      
      日期：2010-09-28　12:36:33
      
      　　当我们知道，土地及土地上面的附属物房子在疯狂的涨价，背后的真正操盘手是土地的所有权人时，我们必须知道他们是怎么样操作的，来最终使房子疯狂的涨价，并且无法阻挡房子的涨价步伐的。
      　　在宏观上，土地的“挂拍招”是使土地增值的商业操作手段，我们先不提它。我们来看看商品房是怎么被操作而价格疯涨的。首先，垄断商品房的建筑权，剥夺住房人的自建房权。其次，将商品房的首付比率降到30%20%，而不是50%或更高。再次，设计了按揭贷款的制度。再其次，设计了所谓的期房预售制度。仅此四项在中国的事实操作上就足已使房价像脱了缰的野马一样，疯狂上涨，只要这四项不做实质上的调整，其他所谓的调整都是“假大空”！
      
      日期：2010-09-28　14:31:27
      
      　　读者是不觉得笔者过于武断了，那我们就细细的品味上述所说的四条，对房价甚至对人民币的影响。
      　　第一条，如果我们唱红脸的杰吉尔海德先生们真是想降低楼价，那只要规定城市里住房建设商品房占40%，经济适用型住房占30%，廉租房公租房等等保障型住房占另外的30%，并且严令那些想唱白脸的杰吉尔海德先生们遵命从事。否则年终考察时撤掉主管的副市长，撤掉房管局长，撤掉规划局长，撤掉土地局长，撤掉……哈哈，房价会怎么降呢？读者可想而知，但事实上土地的真正的所有权人却不是这样做的。他们首先哼哼哈哈，嘴上说一套又允许下边令做一套，做的戏而已，忽悠你没商量，但捍卫垄断利益时毫不手软。对相当于自建房的那类房子，包括集资建房包括小产权房则采取了几乎于冷酷的打击，其司马昭之心路人皆知啊！
      
      日期：2010-09-28　14:47:24
      
      　　第二条，关于商品房的首付比例问题，我们有笔账可算。我们假设2004年某一套商品房实价20万元人民币，为什么以2004年为例呢？因为是那一年出的楼市新政，搞乱了以后的一切。如果当时的首付比例定为50%即10万元人民币，那么可能一个刚性的买房者手头只有5万元，此时他买不起房子；但他的旁边躲藏着一个投机客，手头有20万元，他有能力买两套房子，但是他在犹豫。不过此时合在一起市场上就有三套房子的需求能力，如果供应能力也是三套，那么此时房价是不会大涨的，甚至不涨。那么那个刚性的买房者完全可以经过几年后积累到10万元而实现自己的购房梦想，由于房价不涨或微涨，投机客也未必敢倾巢而出，所以投机行为不会使房价暴涨。这是个平和的过程，也是个理智的过程，人们实现买房子的梦想都可以实现，只是慢一点，这就是慢的优点。
      
      日期：2010-09-28　15:00:33
      
      　　可是，我们的政策呢？或者说是唱红脸的杰吉尔海德们的政策呢？他把首付比率降低20%，可怕的现象出现了，还是那套20万的房子，现在首付只要4万元了，那个刚性的买房者马上就产生了一套的需求，楼市火爆了，投机客看在眼里，急在心里，动作在手里，他手头的20万对于每套只有4万元的首付马上就可以形成5套的需求，那么合在一起现在的需求总量实际六套房子了，而刚才所说的供应能力还是三套的话，想一想这种供求关系的严重扭曲，会导致房价上涨到什么程度？原来的刚性买房者，他的购买能力在需求中实际是占1/3以上的。而现在他的购买能力，在实际需求能力中要占到1/6以下。因为刚性买房者的购房能力是斗不过红了眼的投资客的，显然，由1/3降到了1/6，刚性买房者自然是越来越没有希望买到房子了。这道理多么简单，基本常识，基本逻辑而已啊。但笔者有个强调刚性买房者手里我们假设有5万元的呀，而购买能力却下降了一半以上，显然是被人注水了。这就是国内人民币泡沫形成的机制。
      
      日期：2010-09-28　15:36:21