第132节

作者:水哥shuige | TXT小说下载 | 返回目录:132章/132章 | 上一节

日期：2014-12-2314:05:16
      　　陈建飞说：“我倒不这样认为。开发商的售价受市场影响，市场有多高，定价就有多高。跟开发商的拿地成本没有直接关系。”
      　　石雅雯说：“有关系。”
      　　陈建飞说：“没关系。”
      　　两人争执不下。他们都看着吴新民有什么高见。
      　　吴新民摇了摇头，说：“你们说得都不对。”
      　　陈建飞说：“新民，你就不要卖关子了。有什么说什么。你这样欲言又止，让我们很难受的。”
      　　日期：2014-12-2314:05:40
      　　吴新民说：“这么说，你们都希望听我的意见？”
      　　石雅雯说：“你说说看，至于你说的有没有道理，你说出来大家分析分析。”
      　　吴新民说：“房价的问题是社会问题，众说纷纭，大家各抒己见，谁也说服不了谁。我说两点，事先说明一下，仅供参考喔......”
      　　陈建飞说：“新民，你就不要再吊我们胃口了。”
      
      　　吴新民说：“你们知道房地产价格是由哪几项因素组成？”
      　　陈建飞说：“主要是土地建筑成本和有关税费”
      　　吴新民又说：“你知道土地成本在房地产价格中占多少比例？还有牵涉房地产有关的税费占房价多少比例？”
      　　日期：2014-12-2314:06:22
      　　陈建飞说：“这我就不知道了。”
      　　吴新民说：“单是土地折合楼板价一项就不得了。现在土地拍卖价越来越高，上海连续出现几个地王。你说土地价格的上涨是不是最后都要算到买房者的头上。”
      
      　　陈建飞说：“那当然，不过土地的费用由国家调控，如果给足够土地开发量，土地的价格也不至于居高不下。”
      　　吴新民说：“问题就在这里。土地拍卖所得大部分归地方财政所有，你是谁才是房地产最大受益者。”
      　　日期：2014-12-2314:06:59
      　　陈建飞说：“照你这么说，地方政府是最大受益者了。”
      
      　　石雅雯说：“我看你们争论了老半天。你们只知其一不知其二。我有一个客户是做房地产的我在房地产的，他们公司开发一个楼盘，土地早几年就拿到，所以土地价格不高。但他们不是因为土地价格低房子就卖的低，相反他们的售价越来越高，从第一期到第三期，价格翻了三番。你们说房子价格不是开发商抬上去是什么？”
      　　吴新民说：“雅雯说得不对。房价不是由开发商说了算，而是市场说了算。表面上好像开发商在提价，实际上是市场在调节。市场不景气的时候，开发商赔本就会卖的。所以说地方政府才是房地产的幕后推手。”
      　　日期：2014-12-2314:07:20
      　　陈建飞说：“不见得吧。政府不是大力调控房价吗？连限购政策都出来了，这总归有效果吧？”
      　　吴新民说：“效果就是不降反升。”
      　　陈建飞说：“说来也是。政府还不让人买房？”
      
      　　吴新民说：“限购令一出，开发商捂盘惜售，买房者持币观望，目前处于僵持阶段。看谁熬得过谁了。”
      　　陈建飞问：“新民，你说这次房价有没有可能下降。”
      　　日期：2014-12-2314:07:44
      　　吴新民说：“俗语说：冰冻三尺非一日之寒。房价问题，绝不是一朝一夕的问题，也不是局部的少数问题，而是全国性的普遍问题，牵涉到了千家万户的切身利益。一方面，老百姓希望房价理性回归到绝大多数低收入家庭的购买能力范围内，另一方面，地方政府的财政收入的主要来源是土地的拍卖所得和开发商的对房产利润的无限放大。这两者之间的矛盾在短时间内不可能调和。”
      
      　　陈建飞说：“国家不是一直在调控吗？”
      　　日期：2014-12-2314:08:04
      　　吴新民说：“就现阶段国家出台一系列整治房地产市场的强力措施，可谓是重拳出击，不可以说不严厉，也不可以说不到位。可是，仅仅依靠姗姗来迟的国家政策，不足以有效抑制房地产这匹脱缰野马，不足以在短时期内保障购房者的利益。老百姓面对居高不下的房价，只能望房兴叹。可见，土地政策不变，政府始终左右市场的风向标。”
      　　陈建飞不禁问道：“难道政府不希望房价降下来？”
      　　日期：2014-12-2314:08:28
      　　吴新民说：“那倒不是。政府肯定要控制房价的涨幅，一旦房价失控，损失最大的还是政府。所以政府希望房价平稳，只要平稳，市场就不会乱到哪里去。你知道房地产是什么？房地产是我们国家的支柱产业，可谓牵一发而动全身。中国这几年由于经济的高速发展，中国经济犹如一列全速飞驰的列车，任何急刹车的办法对房地产列车本身显然是不利的。核心问题在于房价不断上升不是短期造成的，原因也是多方面的。”
      
      　　陈建飞说：“你倒说说看，都有哪些原因？”
      　　日期：2014-12-2314:08:55
      　　吴新民说：“一方面，在房价的构成成本中，地价的比例是巨大的，而地价的利益者是地方财政，换一句话说，在某种程度上是地方政府推动了房价的上涨。众所周知，我们国家的土地所有权归国家，这是明确写入宪法的，而搭建在土地上的建筑物只有使用权。也就是说中国独特的土地政策造成房地产的畸形发展。开发商将土地拍卖的成本分摊到每一单位面积的楼板单价，这本属无可非议，但这几年来，拍卖地价逐步攀升，使得地价在房价构成中，成本比例逐步变大，而这部分成本无疑都要强加在购房者头上。另一方面，城市化加速建设使得房屋的刚性需求不断加大。市场的需求量也是推高房价另一重要原因。再加上热钱大量涌入房产市场，对提升房价更是起到推波助澜的作用。以上两点，我认为才是中国房地产现状的真正原因所在。”
      
      　　日期：2014-12-2314:10:04
      　　陈建飞不相信吴新民的看法，他说：“国家不是刚刚出台限购令了吗？这脚急刹车总归刹住了吧。”
      　　吴新民说：“我看未必。限购令只不过是权宜之计。限得了一时，限得了一世吗？”
      　　陈建飞说：“那倒是。看来新民对房地产真有研究。”
      　　吴新民接着说：“研究谈不上，但有所了解是不假。你们想想看，这几年，政府针对房地产市场的政策出台，是不是总是滞后于房地产的市场变化？再说了，中国历来具有“上有政策，下有对策”，地方政府为了地方利益和利益团体的利益，往往在执行中央政策的过程中，官商勾结，哄抬房价，使得国家政策在推行过程中的力度和有效程度大大缩减。我担心限购令的解除之时，有可能引发房价报复性飙升。”
      
      　　日期：2014-12-2314:10:29
      　　陈建飞听到这里，来了兴趣，他笑着问吴新民：“新民，如果你是政府的决策者，你会怎么做？”
      　　吴新民说：“如果我是决策者，我就出台一套行之有效的税费制度，分别对待不同的购买群体，一方面抑制投机炒作，另一方面给予实际购房者以最宽松的政策，再一方面，鼓励有良心的开发商参与开发社会保障房建设，让房地产暴利成为过去，从而理性回归房价。”
      　　石雅雯没想到吴新民对房地产有如此见地，她说：“你对当前形势看得这么透彻，莫非你对房地产有专门研究过？”
      　　陈建飞也说：“你对房地产看得这么清楚，是不是下定决心投资房地产呢？”
      
      　　日期：2014-12-2314:10:52
      　　吴新民的一番话主要是说给石雅雯听的，见他们对他的观点都表示赞同，认为时机已经成熟，于是表露了自己内心的真实想法。他说：“我们投资是为了收益，如果投资房地产有利可图，我一定会毫不犹豫投下去。”
      　　石雅雯未来完成贷款指标，希望吴新民尽快启动港城项目。她这时已经完全相信吴新民有能力，也有条件进军房地产业，于是肯定地说：“新民，我支持你。”
      　　陈建飞觉得1000亩的项目太大了。如果全部利用银行的资金，要承担很大的风险，所以他说：“我持保留意见，我建议新民看看情况再定。”
      　　日期：2014-12-2314:11:18
      　　吴新民说：“港城给我条件够优惠了，我还要看什么呢？”
      　　石雅雯说：“中国的经济发展浩浩荡荡，建飞你跟不上形势了，却一味泼冷水，有什么意思？新民，你不要理他。跟我说说，接下来，你准备怎么做？”
      　　吴新民说：“我在建材市场上做文章。第一步把建材市场办起来。第二步在建材市场内建办公楼，或卖或租都可以，相当于投资办公地产。我想过了，办公楼建起来，钢贸商肯定会买的。”
      　　吴新民的计划看上去天衣无缝，陈建飞想不出反驳吴新民的理由。由于石雅雯先入为主，她觉得吴新民的计划可行。既是投资建材市场，又可以开发商业地产。可谓一举两得。